Huis erven en verhuren: box 3 of box 1?

Een huis erven en een huis erven met hypotheek betekenen niet automatisch dat u het huis ook eenvoudig kunt verkopen tegen een goede prijs. Het huis verhuren of tijdelijk verhuren in box 3, bijvoorbeeld met de hulp van een organisatie die gespecialiseerd is in tijdelijke verhuur, is dan vaak een goede optie. Is er een hypotheek, dan is het de vraag of ook de bank zal meewerken. Het ouderlijk huis verhuren levert u inkomsten op en het huis staat niet langer leeg. Tegelijkertijd kunt u rustig op zoek naar een koper voor de woning. De woning kan in box 3 maar ook in box 1 terecht komen als eigen woning. Waarvoor kiest u in 2024?

Het ouderlijk huis erven

Regelmatig bestaat een erfenis uit een ouderlijk huis. Het is een huis met herinneringen, maar dikwijls ook een huis dat nog wat moet worden opgeknapt waar niet direct een koper voor te vinden is. In de huidige woningmarkt is het niet eenvoudig om een huis tegen een goede prijs te verkopen. Wie wacht op een koper kan te maken krijgen met een periode van leegstand, terwijl de kosten van het huis doorgaan. De hypotheek moet worden betaald evenals de gemeentelijke lasten. Tot slot zal op enig moment de verschuldigde erfbelasting moeten worden overgemaakt.

Erfbelasting op het huis betalen, aangifte successierechten

Bij een erfenis betaalt u als erfgenaam successierechten over de waarde van de erfenis minus de schulden op het moment van overlijden en de kosten van de uitvaart. Bij het erven van een huis gaat het om de WOZ-waarde van het huis minus de hypotheek op de woning. Dat kan de WOZ-waarde met de peildatum van het jaar voor het overlijden zijn of die in het jaar van overlijden. De overwaarde is fiscaal belast en die rekening zal op enig moment moeten worden betaald. Een aanzienlijke overwaarde op papier kan een erfgenaam ertoe aanzetten om snel het huis te verkopen. Maar u hebt nog meer mogelijkheden:

• U kunt de belastingdienst om uitstel van uw belastingaangifte vragen;
• U kunt de gemeente om een nieuwe WOZ-beschikking vragen die hopelijk lager uitkomt;
• U kunt in verband met het huis de fiscus om een betalingsregeling vragen.

Huis tijdelijk verhuren om vervolgens te verkopen, maar de hypotheek dan

Hoewel snel verkopen aanlokkelijk lijkt, kan het snel verkopen van het huis leiden tot een te lage opbrengst van de woning waardoor u met een restschuld blijft zitten. Een andere mogelijkheid is het verhuren van het huis. Zo hebt u maandelijks inkomsten, staat het huis niet leeg en kunt u in de tussentijd op zoek naar een koper. Spelbreker hierbij kan de bank zijn. Als er een hypotheek is, zal de bank toestemming moeten geven. Spelbreker kan ook een andere erfgenaam zijn die snel geld wil zien uit de nalatenschap. Spelbreker kan ook het idee zijn dat een huurder niet snel het huis zal verlaten. Deels kan dit zo zijn, maar vaak is er ook een mouw aan te passen. U kunt bijvoorbeeld een bureau inschakelen dat voor u op zoek gaat naar een goede huurder, dat zorgt een tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet en die u helpt en adviseert bij het overleg met de bank. Dat overleg is zeker nodig als het huis een hypotheek heeft..

Gevolgen van een tijdelijke verhuur

Bij een tijdelijke verhuur onder gebruikmaking van de Leegstandwet wordt het relatief eenvoudig om een huurder weer uit huis te krijgen. Vele gemeenten geven hiervoor eenvoudiger een vergunning af. Ook banken zijn, zij het schoorvoetend, regelmatig bereid om aan de verhuur mee te werken omdat ze weten dan bij verhuur onder de Leegstandswet een huurder relatief eenvoudig kan worden verplicht om de woning vrij te maken zodra u een koper hebt gevonden. In de periode van verhuur blijft de woning in box 3 van de inkomstenbelasting belast, maar zijn de huurinkomsten belastingvrij.

Box 3 of box 1 inkomstenbelasting in 2024?

De regels voor box 1 en box 3 zijn dan:

• Gaat u zelf in de woning wonen? Dan is het box 1. Ook als u een kamer verhuurt.
• Gaat u niet zelf in de woning wonen? Dan is het box 3. Ook als de woning is verhuurd.
• U hebt tijdelijk twee woningen door de erfenis. Dan kunnen beide woningen tijdelijk box 1 zijn gedurende maximaal drie jaar.

Conclusie huis erven en verhuren

Een huis erven betekent ook dat u moet nadenken over wat u met het huis gaat doen. U kunt er zelf gaan wonen, het huis verkopen of het huis verhuren. Als u kiest voor het verhuren van een huis uit een nalatenschap doet u er goed aan om een bureau in te schakelen dat u verder kan inlichten over hoe u die verhuur het beste kunt aanpakken en u allerlei ballast uit handen kan nemen. Dikwijls kan het eerste contact online worden gelegd.

Lees verder

• Een leegstaande koopwoning verhuren