Lage hypotheekrente: oversluiten of extra aflossen?

Gaat u bij een lage hypotheekrente in 2022 en 2023 uw hypotheek oversluiten of extra aflossen? U kunt immers minder hypotheekrente betalen door uw bestaande hypotheek tegen een nieuwe en lagere hypotheekrente af te sluiten (oversluiten hypotheek) of door de schuld te verlagen met een extra aflossing, maar wat is voordeliger? In sommige gevallen is een extra aflossing veel goedkoper en is onvoldoende aflossen juist duur, hoe zit dat?

Hoe profiteert u van een lage hypotheekrente?

• Lage hypotheekrente scheelt veel in de maandlasten
• Wat is oversluiten van een hypotheek
• Lage hypotheek en woonlasten omlaag door extra aflossen?
• Te veel aflossen, daar zijn de banken niet blij mee
• Te veel aflossen bent u daar blij mee?
• Extra aflossen is soms duurder dan oversluiten
• Restschuld en overwaarde

Lage hypotheekrente scheelt veel in de maandlasten

Wie een huis met hypotheek koopt, doet dit het liefste tegen een lage hypotheekrente om zo de maandlasten en vooral de woonlasten te beperken. Toch kan enige tijd later blijken dat de actuele hypotheekrente nog lager is, wat doet u dan. Deze problematiek doet zich ook voor bij personen die al eerder een hypotheek hadden afgesloten. Gaat u ook de hypotheek oversluiten of niet?

Wat is oversluiten van een hypotheek

Van het oversluiten van een hypotheek is sprake als u er voor kiest om voor het einde van de rentevaste periode van de hypotheek de hypotheekrente aan te passen bij uw eigen bank (intern) of bij een andere bank of geldverstrekker (extern). Soms wordt daarbij de hypotheek nog eens verhoogd. Oversluiten gaat niet zomaar. Banken willen soms de woning opnieuw taxeren (zeker als u extern gaat) en soms bent u een boeterente, een vergoeding, verschuldigd aan de bank waar de hypotheek momenteel loopt. Hoe langer het einde van de rentevaste periode nog weg is, hoe groter in zijn algemeenheid de boeterente zal zijn. Dat betekent dat een renteverlaging via het oversluiten van de hypotheek niet meteen ook voordeel betekent. De boeterente en bijkomende kosten kunnen daarbij roet in het eten gooien.

Lage hypotheek en woonlasten omlaag door extra aflossen?

Tegelijkertijd zien bijna alle banken dat vele Nederlanders extra aflossen op hun hypotheek. Dat komt door de lage spaarrente en niet in de laatste plaats doordat de overheid extra aflossen van een hypotheek stimuleert. Schulden zijn een beetje als besmet gebied verklaard, terwijl iedereen weet dat schulden maken voor zinvolle investeringen economisch verstandig is. Ja, te veel schulden is fout, maar dat geldt voor zoveel zaken waar te voor staat. Te veel aflossen lijkt dan ook niet erg zinvol, zeker niet als u uw geld ook aan andere zinnige investeringen zou kunnen besteden, zoals de verbetering en het onderhoud van uw huis of een goede studie. Een woning is een zinvolle investering en een hypotheek hoort daarbij, mits betaalbaar natuurlijk. Als u slim extra aflost, gaan de maandlasten wel direct omlaag zonder bijkomende kosten.

Te veel aflossen, daar zijn de banken niet blij mee

De banken zijn blij met extra aflossingen, maar stellen daar wel grenzen aan. Zo krijgt u een boeterente van de bank opgelegd wanneer u meer dan 10% of 20% van uw bestaande hypotheek aflost en de rente is gedaald. De banken verdedigen dit standpunt door te stellen dat ze door uw aflossingen rente mislopen. Wilt u meer dan 10% aflossen dan doet u die aflossingen beter in twee jaar tijd om zo onder de extra kosten uit te komen of wacht u tot het einde van een rentevaste periode. Op het einde van de rentevaste periode is zelfs 100% extra aflossen boetevrij toegestaan.

Te veel aflossen bent u daar blij mee?

Het is ook maar de vraag of u met extra aflossen zo blij moet zijn. Er kan immers een boeterente worden opgelegd, bovendien leidt een lagere hypotheek tot minder hypotheekrenteaftrek en dus meer aan belasting betalen. Voorts zijn de toeslagen van de overheid zoals de huurtoeslag en zorgtoeslag gebaseerd op uw inkomen na aftrek van de hypotheekrente. Als die hypotheekrenteaftrek afneemt, vervalt uw toeslag misschien wel of wordt die een stuk lager. Ook dat zijn de extra kosten van een extra aflossing.

Extra aflossen is soms duurder dan oversluiten

In veel gevallen is de actuele hypotheekrente meer dan 10% gedaald ten opzichte van een paar jaar bestaande hypotheek. Als u die hypotheek vernieuwt of oversluit, dan dalen uw rentelasten ook met meer dan 10%. Als u een hypotheek hebt van 200.000 euro en tien procent minder hypotheekrente betaalt, bijvoorbeeld 4,5% in plaats van 5%, staat het effect van die rentedaling gelijk aan het effect op uw woonlasten van een extra aflossing van 20.000 euro. En dat maakt meteen duidelijk dat als u naar uw woonlasten kijkt, een lagere hypotheekrente u veel meer geld kan opleveren dan een extra aflossing.

Restschuld en overwaarde

Uw hypotheek wordt door de lagere hypotheekrente niet kleiner en dus de kans op een restschuld niet, maar u houdt wel uw spaargeld. Een aflossing van de hypotheek maakt u niet snel ongedaan als u weer eens geld nodig hebt en dan is het toch fijn dat er ook nog wat geld op de spaarrekening staat. Als de woningmarkt verder aantrekt en daar ziet het naar uit, dan stijgen de huizenprijzen ook weer en wordt de kans op een restschuld een stuk kleiner en een overwaarde juist groter. Wellicht is het even wachten met vervroegd uw hypotheek gedeeltelijk aflossen wel de beste keuze die u nu maken kunt. Overleg eens met uw bank om te zien wat voor u de goedkoopste oplossing is.

Lees verder

• Boeterente berekenen: oversluiten hypotheek of aflossen
• Oversluiten of aflossen: veel gestelde vragen